Lenivý internet a výpadky signálu vo výťahu? Nízky rating! Kancelárske budovy čaká nová certifikácia WiredScore

Čo spája spoločnosti ako Google, Spotify, Meta, Expedia a SalesForce? Potreba stabilného internetového pripojenia s čo najvyššou rýchlosťou, vysoké nároky na bezpečnosť serverovne alebo bezchybná telekomunikačná sieť. Ako sa k týmto globálnym spoločnostiam hodia kancelárske centrá ako The Bridge vo Varšave, Canada Water v Londýne alebo Hammerbrooklyn v Hamburgu? Jednoducho: zaručujú všetky nadštandardné IT a telekomunikačné potreby veľkých technologických spoločností. Nájomcovia s najnáročnejšími požiadavkami na technické vybavenie sa zvyknú orientovať na trhu kancelárií vďaka certifikátu - WiredScore. Od tohto roku má aj Česká republika svojho prvého a zatiaľ jediného "domáceho" audítora. Je ním Ondřej Svoboda, projektový manažér realitno-poradenskej spoločnosti 108 REAL ESTATE. 

Okrem zelenej certifikácie sa komerčné nehnuteľnosti v Českej republike môžu usilovať aj o ďalšiu "známku" hodnotiacu ich digitálnu infraštruktúru a konektivitu. Pre nájomcov s vysokými nárokmi na toto zabezpečenie je WiredScore jasným ukazovateľom, o ktoré kancelárske budovy má zmysel sa zaujímať. "Od januára sú takto certifikované dve budovy v Prahe - RiGa v Karlíne a Palác Anděl. A sme presvedčení, že záujem bude raketový. Pre viaceré typy nájomcov sú prémiové telekomunikačné služby podmienkou, aby sa rozhodli zostať v existujúcich kanceláriách alebo si vybrali nové. Pre mnohých z nich, môže hodina nefunkčného internetu znamenať státisícové straty," vysvetľuje Jakub Holec, riaditeľ spoločnosti 108 REAL ESTATE.

V USA, Kanade, Veľkej Británii a už aj v ďalších európskych krajinách sa WiredScore vyžaduje ako doplnkový štandard k certifikátom, ako sú BREAM alebo LEED v oblasti udržateľnosti. Veľké developerské alebo investičné skupiny, ako napríklad Hines, Blackstone a LendLease, majú svoje portfóliá certifikované od roku 2013, keď sa služba objavila po prvýkrát. Okrem plakety WiredScore zavedie 108 REAL ESTATE na domácom realitnom trhu paralelnú certifikáciu, ktorá komplexne hodnotí výkonnosť budov - SmartScore.

Koľko operátorov mobilných sietí môže obsluhovať budovu? Ktoré vnútorné priestory sa pripájajú k optickému káblu - a je len jeden? Ako sa riešia najčastejšie príčiny zníženia rýchlosti prenosu dát, ako je nedokonalá horizontálna kabeláž alebo zle zvolená kabeláž a izolácia. Má budova zosilňovače signálu vo výťahu alebo v podzemných garážach a ako sú zabezpečené miestnosti s nainštalovanými servermi, napríklad proti požiaru alebo povodniam? To je len zlomok otázok, ktoré sa riešia pri previerke WiredScore s majiteľom, developerom alebo projektantom kancelárskej budovy. Výsledok potom určuje úroveň certifikácie - alebo to, že budovu bez potrebných úprav jednoducho nie je možné certifikovať.

Podľa Ondřeja Svobodu je WiredScore príznakom doby, v ktorej čas znamená peniaze. Časovou konštantou je v očiach manažérov a bežných zamestnancov rýchlosť internetového pripojenia alebo stabilita signálu mobilných operátorov. 

"V rámci hĺbkového auditu, do ktorého sú zapojené prakticky všetky zložky správy nehnuteľností a samotní nájomníci, hodnotíme nielen spoľahlivosť a spomínanú rýchlosť, ale aj kvalitu, bezpečnosť, dostupnosť a dokonca aj záložný systém pre prípad výpadku hlavnej telekomunikačnej siete," hovorí Ondřej Svoboda. V prípade priemernej administratívnej budovy s rozlohou približne 10 000 m2 trvá proces certifikácie približne 4 mesiace.

Náklady na audit závisia od veľkosti budovy. Čím väčšia je plocha, tým sú náklady nižšie. Pre majiteľov alebo stavebníkov však môžu výsledky veľmi rýchlo priniesť efekt v podobe nájomných zmlúv, udržania existujúcich nájomcov alebo odhalenia nedostatkov na úrovni projektovej dokumentácie. Tým, sa možno vyhnúť následným nákladom po tom, čo by bola budova postavená podľa nevhodnej dokumentácie. WiredScore možno v skutočnosti použiť vo fáze pred výstavbou aj vo fáze výstavby. Ak je administratívna budova už dokončená, rozlišuje sa medzi budovou obsadenou nájomníkmi a budovou, ktorá je ešte prázdna.

Vo všetkých prípadoch je však certifikát WiredScore dočasný: v prípade budov vo fáze plánovania alebo výstavby je to 18 mesiacov, v prípade kancelárskej budovy, ktorá je aspoň z 2/3 prenajatá, je to 24 mesiacov. Potom je potrebná recertifikácia, ktorá si zriedkavo vyžaduje menšie zmeny v infraštruktúre. Inak to vzhľadom na rýchly vývoj technológií a inovácií ani nie je možné.

Ako upozorňuje Ondřej Svoboda, prácu audítora možno prirovnať k práci etického IT hackera. Pre kľud klienta kontroluje kvalitu telekomunikačného systému kancelárskej budovy vrátane odolnosti serverovní. Tie sú pre niektoré typy nájomcov s trochou nadsázky dôležitejšie ako kancelária generálneho riaditeľa - ohrozenie ich prevádzky by mohlo mať zásadný vplyv na státisíce či milióny používateľov alebo klientov na celom svete.

"Môže sa to zdať takmer absurdné, ale riešime aj to, ako je budova chránená proti narušeniu alebo úplnému prerušeniu optického kábla. Najmä v Prahe nie sú takzvané vyrazené alebo prerušené inžinierske siete zriedkavé. Sú firmy, ktoré v takýchto prípadoch nemôžu poslať ľudí do domácej kancelárie - musia fungovať nepretržite," hovorí Ondřej Svoboda, ktorý certifikáciu WiredScore opisuje ako hodnotenie najlepších telekomunikačných služieb v danom mieste a čase.

Samotná spoločnosť WiredScore označuje svoju certifikáciu ako ESG-R. Rozširuje už zavedené kritériá E-environmental, S-social a G-governance o písmeno R-resilience. V tomto prípade ide o odolnosť budovy voči zastarávaniu konkrétne v oblasti jej technologických a komunikačných riešení. "Myslieť už vo fáze plánovania budovy na to, ako sa vyhnúť nákladným úpravám, nadstavbám a ďalším rekonštrukciám o desať či pätnásť rokov, je podľa nášho názoru najzodpovednejší prístup k životnému prostrediu. Znamená to totiž aj nižšie alebo žiadne emisie skleníkových plynov," dodáva Jakub Holec. Napríklad WiredScore Platinum hovorí nájomcom (ale aj bankám či investorom), že takéto úpravy budovy nebudú v dohľadnej dobe potrebné, aby si budova udržala konkurencieschopnosť.