Trend v oblasti prenájmu kancelárskych priestorov v Európe: Firmy hľadajú menšie priestory, sú však ochotné za ne zaplatiť vyššie nájomné

Hybridné formy práce a práca na diaľku patria medzi hlavné dôvody slabších výsledkov trhu s kancelárskymi priestormi v Európe v prvej polovici tohto roka. Na pokles objemu nájomných transakcií však vplýva aj opatrný prístup nájomcov v dôsledku ekonomickej neistoty. Ďalším faktorom je nedostatok väčších, kvalitných priestorov dostupných na prenájom, najmä v atraktívnych častiach európskych miest. Kým v Barcelone, Bruseli a Dubline rastie dopyt po prvotriednych kancelárskych priestoroch, tradičné trhy v Londýne, Paríži, Miláne a najväčších nemeckých mestách zaznamenávajú medziročný dvojciferný pokles prenájmov. Podľa realitnej poradenskej spoločnosti 108 REAL ESTATE sa potreby nájomcov zreteľne menia – prevláda záujem o menšie, kvalitnejšie priestory v atraktívnych lokalitách, za ktoré sú spoločnosti ochotné platiť vyššie nájomné. Najvyššie nájomné medziročne vzrástlo takmer o 5 %.

Situácia v českej metropole je o niečo odlišná, hoci pretrváva nedostatok dostupných moderných kancelárskych priestorov s rozlohou nad 1 000 m², najmä v 1., 4. a 8. pražskom obvode.

„Štrukturálny dopyt po kvalitných kancelárskych priestoroch zostáva silný. Poháňajú ho predovšetkým technologické spoločnosti, sektor zdravotníctva, farmaceutický sektor a finančný sektor – banky a poisťovne. Existuje však rastúci počet starších kancelárskych budov, ktorých vlastníci zvažujú alternatívne využitie – najmä vzhľadom na významné investície potrebné na modernizáciu. To platí aj pre niektoré kancelárske budovy, ktoré stratili alebo pravdepodobne stratia svojich hlavných nájomcov,“ poznamenáva Lena Popová, vedúca oddelenia prenájmu kancelárskych priestorov v spoločnosti 108 REAL ESTATE.

Určitý posun bol v prvej polovici tohto roka zreteľný aj medzi startupmi, ktoré – čiastočne kvôli obmedzenému financovaniu – spoločne hľadajú priestory v coworkingových centrách. Najmä pražský trh s kancelárskymi priestormi, ktorý sa vyznačuje mierou neobsadenosti 5,8 %, by mohol do roku 2028 nabrať väčší rozmach vďaka viac ako 300 000 m2 priestorov v budovách, ktoré sú momentálne vo výstavbe. Vysoký dopyt potvrdzuje skutočnosť, že približne 60 % priestorov, ktoré sa momentálne stavajú, je už vopred prenajatých. To všetko vytvára podmienky pre stabilný rast nájomného nielen v centre Prahy, ale aj vo vnútornom meste.

Práca na diaľku a hybridné formy práce patria medzi hlavné faktory, ktoré prispievajú k utlmenému dopytu po nových kancelárskych priestoroch v Európe. V Českej republike sa zamestnávatelia začali vracať k osobnej práci už minulý rok, avšak v európskom kontexte ide skôr o výnimku. Hybridná práca – zahŕňajúca buď čiastočnú prítomnosť v kancelárii, alebo prevažne prácu na diaľku – mení úlohu kancelárií: už nie sú automaticky každodenným pracoviskom pre všetkých, ale stávajú sa priestormi pre tímové stretnutia, prezentácie a prijímanie klientov. V dôsledku toho sa aj veľké spoločnosti rozhodujú pre menšie, kvalitné priestory.

„Toto je kľúčový signál: nejde len o cyklické spomalenie ekonomiky, ale aj o zmenu v spôsobe, akým spoločnosti využívajú kancelárie,“ dodáva Michal Bílý, vedúci oddelenia prieskumu trhu v spoločnosti 108 REAL ESTATE, ktorá sa pri svojej analýze opierala o štúdiu aliancie BNP Paribas Real Estate.

Mnohí nájomníci využívajú znížené priestorové požiadavky na zlepšenie kvality svojich kancelárií – a to tak interiérov, ako aj celých budov. Štandardom sú kritériá ESG; certifikácie BREEAM a LEED sú dnes základnou požiadavkou, nie konkurenčnou výhodou. To platí aj pre pražský trh s kanceláriami a zdôrazňuje významnú výhodu nových budov s vynikajúcou dostupnosťou – nie autom, ale predovšetkým verejnou dopravou.

„Stále častejšie sa stretávame s požiadavkami na výrazný pocit príslušnosti k miestu, kam sa potenciálni nájomníci chcú presťahovať. To znamená dostatočnú ponuku služieb, stravovacích možností a kvalitných verejných priestorov. Do vybavenia pre zamestnancov môžeme zahrnúť aj voľnočasové aktivity, ako je fitness alebo osobný rozvoj,“ zdieľa svoje skúsenosti Lena Popová.

Prehľad európskeho trhu s kancelárskymi priestormi ukazuje výrazný pokles veľkých transakcií. To je ďalší rozdiel v porovnaní s Českou republikou, kde – aspoň v Prahe – zostáva dopyt na korporátnej úrovni vysoký, čiastočne kvôli potrebe umiestniť centrály. Dôvodom je jej ideálna poloha v srdci Európy s prepojením na všetky trhy. V dôsledku toho pokračuje trend z minulého roka, keď hrubý absorbovaný dopyt v Prahe dosiahol druhú najvyššiu úroveň v histórii: 573 400 m². V európskych hlavných mestách je dôvodom opatrného prístupu nájomcov nielen transformácia organizácie práce, ale aj neistý vývoj miestnych ekonomík.

Táto opatrnosť sa však nemusí nevyhnutne prejaviť vo finančných úsporách. Naopak, napriek slabšiemu dopytu v európskych mestách – s výnimkou Prahy – nájomné za prémiové kancelárske priestory rastie. Ako už bolo spomenuté, spoločnosti uprednostňujú kvalitu prostredia pred kvantitou. Chcú motivovať zamestnancov pracujúcich na diaľku, aby chodili do kancelárie; preto vo svojich kancelárskych priestoroch ponúkajú zariadenia, ktoré podporujú sociálnu interakciu, tímovú energiu, kreatívne prostredie, firemnú kultúru, mentoring a neformálnu komunikáciu. Kancelária sa tak mení zo štandardného pracoviska na strategický nástroj na riadenie ľudí a budovanie firemnej kultúry.

„V tomto ohľade je situácia v Prahe podobná. Staršie alebo menej dostupné kancelárske budovy, ktoré neponúkajú presvedčivú alternatívu k práci z domova alebo na diaľku, majú čoraz väčšie ťažkosti konkurovať na trhu. Tu naopak pozorujeme odchod nájomcov a pokles záujmu. V dôsledku toho sú nižšie nájomné jediným stimulom, ktorý majitelia majú na obsadenie svojich priestorov. Uvažovanie nájomcov v ére práce na diaľku by som opísala ako posun od väčšieho počtu metrov štvorcových smerom k metrom štvorcovým vyššej kvality,“ poznamenáva Lena Popová.

Tím spoločnosti 108 REAL ESTATE sa domnieva, že nízke nájomné samo o sebe nebude stačiť na prilákanie nájomcov. Najmä kancelárske budovy v sekundárnych alebo terciárnych lokalitách budú čeliť tlaku, aby ponúkali stimuly a prešli modernizáciou. Štandardy ESG, dobrá dostupnosť s vybudovanou infraštruktúrou a kvalita priestorov sú kľúčové pre udržanie miery obsadenosti. Nové budovy mimo centra mesta alebo v konkrétnych pražských štvrtiach budú musieť ponúkať dopravnú dostupnosť, vybavenie a jedinečnú atmosféru miesta. Napriek tomu nemožno vylúčiť, že s rastom ponuky nových kancelárskych priestorov v atraktívnych lokalitách sa objavia projekty zamerané na premenu kancelárskych priestorov na bytové jednotky – takéto úvahy sa týkajú napríklad bývalého sídla Českej sporiteľne v Prahe 4 alebo 4D Centra na Kodaňskej ulici v Prahe 10.