Európske trhy s kancelárskymi priestormi v prvom polroku 2026: nižší dopyt, ale rastúce nájomné v najvyššej kategórii a prehlbujúca sa polarizácia

Dopyt po kancelárskych priestoroch v hlavných európskych mestách v prvej polovici roku 2026 medziročne klesol o 9 %, a to hlavne kvôli nedostatku veľkých transakcií. Nájomné v prémiových lokalitách však naďalej rastie – na hlavných trhoch medziročne o 6,2 % – čo je spôsobené nedostatkom kvalitných priestorov triedy A. Miera neobsadenosti vzrástla na 9,6 %, ale naďalej je veľmi polarizovaná: prémiové lokality v centrách miest sú takmer plne obsadené, zatiaľ čo na okrajoch miest sa uvoľňujú priestory. Vyplýva to zo správy Office Market Europe Q2 2026 , ktorú vypracoval výskumný tím spoločnosti BNP Paribas Real Estate, aliančného partnera spoločnosti 108 REAL ESTATE pre strednú a juhovýchodnú Európu.

Dopyt: Nájomníci uprednostňujú kvalitu pred kvantitou

Celkový objem prenájmov kancelárskych priestorov na 18 hlavných európskych trhoch dosiahol 3,64 milióna m², čo je o 9 % menej ako v predchádzajúcom roku a o 9 % pod päťročným priemerom. Hlavným dôvodom je nedostatok veľkých transakcií – v náročnom ekonomickom prostredí nájomcovia zostávajú opatrní a uprednostňujú menšie, špičkové priestory v najlepších lokalitách.

Výkonnosť sa však medzi jednotlivými trhmi výrazne líšila:

• Rast bol zaznamenaný v: Berlíne (373 000 m², +51 %), Mníchove (354 000 m², +38 %), Barcelone (201 000 m², +35 %), Varšave (217 000 m², +25 %), Rím (+24 %), Brusel (144 000 m², +12 %).
• Pokles bol zaznamenaný v: Frankfurte (173 000 m², −53 %), Madride (198 000 m², −29 %), Miláno (−29 %), v centre Paríža (628 000 m², −13 %), v centre Londýna (531 000 m², −7 %).

Šesť hlavných nemeckých trhov zostalo celkovo stabilných (1,25 milióna m², −3 %). V Paríži bol najviac zasiahnutý segment veľkých nehnuteľností s rozlohou nad 5 000 m², kde aktivita klesla o 48 %. Naopak v Londýne zaznamenala štvrť West End oživenie, pričom počet nájomných zmlúv medziročne vzrástol o 39 %.

V regióne strednej a východnej Európy viedla Varšava, ktoré sa s medziročným rastom 25 % zaradilo medzi najsilnejšie trhy v Európe a zostalo v súlade so svojím päťročným priemerom.

Medzi najvýznamnejšie transakcie prvej polovice roka patrili: Proximus (Brusel, 38 200 m²), Airbus Defense & Space (veľkoparížska oblasť, 36 800 m²), nemecké federálne ministerstvo (Berlín, 31 000 m²), Inditex (Barcelona, 30 000 m²) a Visa Europe (Varšava, 17 300 m²).

Nájomné: Nájomné v najlukratívnejších lokalitách naďalej rastie, pričom sa prehlbuje rozdiel oproti priemernému nájomnému

Nájomné za najkvalitnejšie priestory na hlavných európskych trhoch medziročne vzrástlo o 6,2 %, zatiaľ čo priemerné čisté efektívne nájomné vzrástlo len o 1,0 %. Táto divergencia trendov poukazuje na na rastúcu polarizáciu trhu: ceny prémiových priestorov si udržujú svoju úroveň vďaka silnému dopytu a nedostatku priestorov triedy A, zatiaľ čo v sekundárnych lokalitách rastie tlak na poskytovanie bonusov.

Nájomné rástlo najrýchlejšie v Barcelone (+23 %), Miláne (+13 %) a v centre Paríža, Hamburgu a Mníchova (všetky +8 %). Najnovšie údaje však naznačujú, že tempo rastu sa na niektorých trhoch začína spomaľovať.

Pre porovnanie, nájmy v najlukratívnejších lokalitách v regióne podľa správy spoločnosti BNP Paribas Real Estate (€/m²/rok): Praha 360, Varšava 360, Viedeň 354, Budapešť 336, Bukurešť 264.

Miera neobsadenosti: rastie, ale je mimoriadne nerovnomerná

Miera neobsadenosti v Európe dosiahla na konci júna 2026 úroveň 9,6 % 9,6 % (medziročný nárast o 40 bázických bodov na 28 trhoch). Tento nárast je spôsobený skôr utlmeným dopytom ako novou výstavbou – developerská činnosť je obmedzená a veľká časť plánovaných projektov je už vopred prenajatá.

Zároveň je trh naďalej veľmi segmentovaný: priemerná miera neobsadenosti v centrách miest (CBD) dosahuje iba 5,7 %, avšak mimo centier miest dosahuje 12,2 %. V najlukratívnejších centrách miest (CBD) je ponuka minimálna – v centre Barcelony 1,0 %, v centre Ríma 1,1 %, v centre Milána 3,1 % a v centre Mníchova 3,5 %. Pokles miery neobsadenosti bol zaznamenaný v Barcelone, Madride, Varšave, Dubline a v centre Londýna.

Čo z toho vyplýva

Trend „útoku na kvalitu“ – preferovanie kvality a prvotriednych lokalít zo strany nájomcov – je pre región strednej a juhovýchodnej Európy kľúčový. Znamená to stabilný dopyt po moderných, ľahko dostupných budovách a rastúci rozdiel medzi priestormi najvyššej kategórie a sekundárnymi priestormi – trend, ktorý budú musieť zohľadniť nájomcovia, investori aj vlastníci.

Európske údaje potvrdzujú to, čo pozorujeme aj v našom regióne: spoločnosti nehľadajú viac metrov štvorcových, ale hľadajú kvalitnejšie metre štvorcové. Vysokokvalitných priestorov v dobrej lokalite je nedostatok a ich hodnota bude naďalej rásť, zatiaľ čo staršie budovy mimo centier miest budú musieť o nájomcov súťažiť prostredníctvom stimulačných opatrení.“ Jakub Holec, generálny riaditeľ spoločnosti 108 REAL ESTATE.