www.108realestate.sk logo

Nájomné priemyselných priestorov výrazne ovplyvňujú rastúce ceny stavebných materiálov

Nedostatok stavebných materiálov sa prejavuje aj v priemyselnej výstavbe

„Trh priemyselných nehnuteľností je pod tlakom viac ako rok. Dôsledkom pandémie došlo k zásadným zmenám v odberateľsko-dodávateľských tokoch a k nárastu dopytu po priestoroch takmer vo všetkých segmentoch. To sa pochopiteľne prejavilo na raste nájomného aj na valuácií priemyselných budov, predovšetkým v najžiadanejších lokalitách v okolí Prahy a Brna. Pridal sa tiež faktor nedostupnosti pozemkov pre novú výstavbu v blízkom okolí týchto miest a nové väčšie projekty sa tak často nachádza vo vzdialenosti 3040 km od mesta, hovorí Robert Sgariboldi, vedúci oddelenia priemyselných prenájmov v 108 AGENCY.

Vďaka vysokému globálnemu dopytu po stavebninách, nedostatočnej výrobnej kapacite aj narušeniu prepravných reťazcov prudko rastú ceny stavebnín v rezidenčnej i komerčnej sfére a tiež v priemyselnej výstavbe. Ceny prenájmov tak dosahujú rekordnú úroveň. V kľúčových lokalitách sa ceny nájmov pohybujú už na hranicu 5 EUR za m2/mesiac. V lokalite s najvyššou dopytom, tj. juhovýchodná časť Prahy v okolí diaľnice D1, sa ceny pohybujú aj cez hranicu 6 EUR za meter štvorcový. Cenový tlak je tak silný, že aj predložené ponuky bývajú veľmi často revidované (resp. zvyšované) aj v priebehu vyjednávania alebo tesne pred podpisom nájomnej zmluvy. Celý komerčný proces od podania ponuky do podpisu nájomnej zmluvy trvá v priemyselnom sektore spravidla niekoľko mesiacov. Vzhľadom k rýchlo rastúcim cenám, kedy aj v rámci týždňov niektoré komodity zdraželi až o stovky percent, nemá často developer inú možnosť, hoci je to pre všetky strany transakcie nepríjemná situácia.

Ako sa tento trend bude ďalej vyvíjať, kedy a na akú úroveň klesnú ceny stavebnín, si v súčasnosti nikto nedovolí predikovať. Podľa indícií sa ale nebude jednať o krátkodobý výkyv. Situáciu pravdepodobne ovplyvní aj diskutovaná zmena legislatívy z pohľadu dane z nehnuteľnosti.

„Ak sčítame tieto faktory, dôjde pravdepodobne k znásobeniu tlaku na výber lokality z pohľadu činnosti v danom objekte, respektíve lokality a jej pridanej hodnoty pre daného užívateľa. Rastúce ceny prenájmu v žiadanej lokalite lepšie znesie užívateľ, ktorý tu vykonáva činnosť s vysokou pridanou hodnotou alebo veľkým počtom zamestnancov. Cena nájomného teda pre jeho rozpočet nie je tou najvýznamnejšou položkou. V opačnom prípade, napríklad pre celopaletovú logistiku s minimálnym počtom zamestnancov len pre základnú manipuláciu a obsluhu regálového systému, môže byť nárast nájomného o 2030 % dôvodom pre zhodnotenie ďalších variantov a prípadnú relokáciu do cenovo výhodnejšieho regiónu. Cena prenájmu budovy v takýchto prevádzkach môže robiť aj 50 % celkového rozpočtu, hovorí Robert Sgariboldi.

Nedostatok materiálu i pracovnej sily sa prejavuje na časovej dostupnosti projektov

Okrem samotného nárastu cien stavebnín pôsobí na trh aj ich celkový nedostatok pre uspokojenie dopytu. Stavebné firmy tiež zápasia s dostupnosťou špecializovaných projektantov a stavebných inžinierov. „Pomaly zaniká skôr platný trhový štandard, kedy projekt s vydaným stavebným povolením bolo možné odovzdať nájomcovi do 6 mesiacov od podpísania budúcej nájomnej zmluvy. Stále častejšie sa stretávame s indikáciou 8-9 mesiacov, pretože developer na seba nechce brať zvýšené riziko nedodania stavby v zazmluvnenom termíne. U niektorých projektov sme sa stretli aj s dodaním 12-18 mesiacov od podpisu zmluvy, hoci projekt má platné stavebné povolenie, a to z dôvodu nedostatku kapacít projektantov a dostupnosti stavebných subdodávok. Riziko oneskoreného dodania stavby, ktoré bolo predtým skôr výnimočné sa teraz počíta na mesiace a jeho výskyt je potrebné započítať do projektu so zvýšenou pravdepodobnosťou, uzatvára Robert Sgariboldi.