Tempo obsadzovania skladov sa spomaľuje. Hlavným dôvodom sú obavy o vývoj automobilového priemyslu

Viaceré nové sklady postavené na špekulatívnom základe čakajú na nájomcov až šesť mesiacov alebo dlhšie. Tento jav, ktorý nemá v Českej republike už dlhé roky obdobu, sprevádza v niektorých regiónoch dokonca mierny pokles priemerného nájomného. Ak k tomu pripočítame predlžovanie nájomných prázdnin, rastúcu mieru neobsadenosti a rozširujúce sa podnájmy, všetko nasvedčuje tomu, že 3. štvrťrok potvrdil zmenu vo vývoji domáceho trhu s priemyselnými priestormi - spomalenie. Na základe orientačných údajov to vyplýva z analýzy českej realitnej a poradenskej spoločnosti 108 REAL ESTATE. Hrubý dopyt dosiahol v období od júla do septembra celkovo 158 867 m², kým čistý dopyt predstavoval len 122 186 m². Ide o rekordne nízky štvrťročný výsledok, najhorší za minimálne 4 roky.

Jeden údaj zostáva prekvapivo konštantný: aktivita developerov, ktorí naďalej ohlasujú 1,31 milióna m² logistických a výrobných hál vo výstavbe. Celkový objem priemyselných plôch na prenájom dosiahol 11,75 mil. m2 po tom, ako bolo v treťom štvrťroku dokončených 319 000 m2 nových plôch.

"Vzhľadom na neistý vývoj automobilového priemyslu vidíme na strane nájomcov veľkú opatrnosť, čo platí tak pre Českú republiku, ako aj pre Nemecko. Čiastočne to súvisí s prechodom na elektromobily, kde tradičné automobilky čelia rastúcej konkurencii. Svedčí o tom aj uvoľnenie prvých priemyselných priestorov v okolí Mladej Boleslavi, ktoré sme už dlho nezažili," hovorí Jakub Holec, riaditeľ 108 REAL ESTATE.

Možno aj vzhľadom na značný objem rozostavaných priemyselných plôch zaznamenali konzultanti 108 REAL ESTATE v 3. štvrťroku ochotu developerov ponúkať časti hál na prenájom a akceptovať kratšie podmienky prenájmu. Vidíme, že trh rozdeľuje väčšie priestory na jednotky s rozlohou okolo 2 000 m2 a nájomnými zmluvami na 3 roky. To je veľká zmena," hovorí Matěj Indra, vedúci oddelenia prenájmu priemyselných nehnuteľností v spoločnosti 108 REAL ESTATE. V prípade podnájmov logistické spoločnosti najčastejšie uvoľňujú priestory pre tretie strany.

Na prenajímateľov v posledných mesiacoch vplýva kombinácia viacerých negatívnych faktorov. Jedným z hlavných je pretrvávajúci pokles dopytu zo strany domácich spotrebiteľov a zákazníkov. To sa prejavilo v poklese čistého dopytu, keď sa v treťom štvrťroku medzikvartálne prenajalo takmer o 54 % menej priemyselných priestorov, čo je o 42 % menej ako v rovnakom období minulého roka.

Poradcovia zo spoločnosti 108 REAL ESTATE registrujú aj pokles objemu tendrov zo strany logistických spoločností. "Česi zrejme šetria najviac zo všetkých krajín EÚ. Zatiaľ nevieme odhadnúť, či ide o odloženú spotrebu, alebo o dlhodobý trend, keď výrobky už nenájdu svojich odberateľov," vysvetľuje Michal Bílý, vedúci oddelenia prieskumu trhu spoločnosti 108 REAL ESTATE. Medzi ďalšie negatívne vplyvy jednoznačne patrí vysoká konkurencia na poľskom trhu. Je flexibilnejší, atraktívnejší z hľadiska priestorov a nákladov spojených s prenájmom, má modernú dopravnú infraštruktúru, do ktorej sa tiež investuje dodatočne, a disponuje pracovnou silou.

To všetko vedie k rastúcej miere neobsadenosti priemyselných priestorov v Českej republike. Zatiaľ nejde o dramatický, skokový nárast, ale je to opäť signál zmeny na trhu. Miera neobsadenosti dosiahla na konci septembra celkovo 2,68 %, vrátane priestorov typu shell & core, čo predstavuje 314 827 m² moderných priemyselných priestorov. Bez započítania priestorov typu shell & core dosiahla miera neobsadenosti celkovo 2,20 % s 258 563 m². Obavy prenajímateľov sa odrážajú v ústretovejšej cenovej politike, a to aj napriek stále vysokým nákladom na úvery.

V Českej republike sa rast nájomného v podstate zastavil, ale aj napriek tomu trh v súčasnosti nedokáže cenovo konkurovať Poľsku. Priemerné nájomné v Českej republike dosiahlo 6,07 EUR za m². Najvyššie nájomné v hlavnom meste Prahe dosahuje až 8,00 EUR za m². "Regionálne a kvalitatívne rozdiely sú však značné. Niekde najvyššie nájomné kleslo, inde najnižšie - to je zrejmé v Juhočeskom, Karlovarskom alebo Pardubickom kraji. Na druhej strane v okolí Plzne, Olomouca alebo Ústí nad Labem išli mierne hore," hovorí Michal Bílý.